وکیل ملکی - وکیل سرقفلی
دانستنی های سرقفلی -اعتراض ثالث-اثبات مالکیت-خلع ید-الزام به تنظیم سند-فسخ معامله-ابطال معامله - ارثوکیل ملکی - وکیل سرقفلی
دانستنی های سرقفلی -اعتراض ثالث-اثبات مالکیت-خلع ید-الزام به تنظیم سند-فسخ معامله-ابطال معامله - ارثحقوق موجر و مستاجر
حق و حقوق مستاجر و موجر چه زمانی قابلیت اجرا را دارد؟
برای اینکه حق و حقوق مستاجر و موجر قابل اجرا باشد باید قرارداد تنظیمی در قالب قرارداد اجاره وجود داشته باشد که علاوه بر تمامی موارد شکلی، یک سری نکات اساسی در آن رعایت شده باشد تا هر یک از موجر یا مستاجر بتوانند از حق و حقوقی که برایشان ایجاد شده استفاده کنند. مدت در عقد اجاره باید مشخص باشد اگر در عقد اجاره مدت تعیین نگردد یعنی اجاره بصورت دائمی واقع شود باطل است.به عنوان مثال در اجاره خانه ای آورده شود عین مستاجره(واحد آپارتمان یا خانه ی مورد نظر) همیشه به مستاجر اجاره داده شد.و همچنین مدت اجاره به میزان عمر موجر(مالک)و مستاجر نیز باطل هست چون مدت عمر مجهول است. مورد اجاره باید از اموال قابل بقا و مصرف نشدنی باشد.یعنی با اجاره دادن و استفاده از آن مال از بین نرود. مانند خانه ،آپارتمان و نکته ی آخر اینکه اگر مالک قصد ندارد که به مستاجر اجازه دهد که عین مستاجره را در زمان اجاره به دیگری اجاره دهد باید در متن قرارداد حتما تصریح کند زیرا مطابق قانون مستاجر حق اجاره عین مستاجره به غیر را دارد.
حقوق مستاجر در عقد اجاره
تسلیم عین مستاجره توسط موجر: برای آنکه مستاجر از منافع مورد اجاره استفاده کند باید مالک(موجر)مال مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد حال اگر مالک از اجرای تعهد خود که تحویل مال مورد اجاره به مستاجر بوده خودداری کند. بنابر قاعده عمومی تعهدات مستاجر در مرحله اول میتواند الزام(اجبار) موجر را از دادگاه بخواهد و اگر باز هم موجر(خودداری) امتناع کرد مستاجر میتواند عقد اجاره را با خیار تعذر تسلیم ( بهانه عدم تحویل ) فسخ کند .این در حالی است که که طرفین شرط نکرده باشند که مستاجر بدون حق فسخ دارد.
ادامه مطلب در: حقوق موجر و مستاجر
پلاک ثبتی چیست و نحوه اخذ پلاک ثبتی چگونه است؟
پلاک ثبتی چیست؟
جهت شناسایی املاک و اراضی، ابتدا اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را ارزیابی و سپس تقسیم و طبقه بندی می نماید.تقسیم بندی فوق الذکر از استان شروع و به واحدهای کوچک ختم می شود که واحدهای کوچک را یک بخش می نامند. بخش های ثبتی نیز به قطعه تقسیم می شوند و برای قطعات اصلی کد شناسایی یا یک شماره تعیین می شود. وجود تعداد املاک بسیار زیاد نهایتاً منجر به این شد که برای هر ملکی یک شماره اصلی تعیین شود و یک شماره فرعی. ترکیب شماره اصلی و فرعی تحت عنوان شماره پلاک ثبتی نامیده می شود.ََ
پلاک ثبتی چه تفاوتی با شمارۀ تفکیکی دارد؟
شمارۀ پلاک ثبتی متشکل از دو قسمت اصلی و فرعی می باشد. البته این امکان نیز وجود دارد که قطعۀ اصلی یک‌پارچه باقی و شماره فرعی نداشته باشد. درهرصورت پلاک ثبتی متشکل از دو قسمت اصلی و فرعی است منتها شماره قطعه تفکیکی وقتی است که ملک ثبت شده‌ای به وسیله سازمان کل ثبت اسناد و املاک به دو یا چند قطعۀ کوچکتر تقسیم گردد و در صورت مجلس شماره‌ای برای آن قطعه تفکیک شده تعیین می گردد که به آن شمارۀ قطعۀ تفکیکی می‌گویند. شمارۀ تفکیکی را شمارۀ قطعه هم نامیده اند و از عدد ۱ شروع و به تعداد قطعات، ادامه پیدا خواهد نمود.هر قطعۀ تفکیکی جداگانه قابلیت تملک داشته و برای آن می توان سند مالکیت شش دانگ از ادارۀ ثبت محل گرفت.در مورد آپارتمان نیز شمارۀ قطعۀ تفکیکی، ردیف صورت مجلس تفکیکی است که در سند، بنچاق، صورت مجلس و یا نقشۀ تفکیکی نوشته می شود.
ادامه مطلب در: پلاک ثبتی چیست و نحوه اخذ پلاک ثبتی چگونه است؟
دعوای تخلیه چیست؟ / طرح عملی دعوای تخلیه
تخلیه ید و خلع ید چه تفاوتی دارند؟
دو دعوای خلع ید و تخلیه به جهت شباهت هایی که به هم دارند گاه به اشتباه به جای هم این دعاوی اقامه می شوند به همین دلیل پیشنهاد می کنیم از وکیل متخصص در امور ملکی استفاده نمایید زیرا انتخاب عنوان دعوا اگر اشتباه باشد شما وقت و هزینه ای را بیهوده مصرف نموده اید. تفاوتهای دو دعوای تخلیه ید و خلع ید عبارتند از:
- ارکان دو دعوای تخلیه و خلع ید با هم متفاوتند. خلع ید ناشی از غصب است و شخصی که ملک شما را تصرف به ناحق کرده و شما خلع ید او را می خواهید تصرفش ناشی از غصب است منتها در دعوای تخلیه تصرف فرد متصرف ناشی از عقد و قرارداد اجاره است.
- دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است و هزینه دادرسی کمتری دارد منتها خلع ید یک دعوای مالی است و هزینه دادرسی آن بیشتر از تخلیه است.
- تفاوت دیگر دو دعوا تفاوت در مرجع رسیدگی است. دعوای خلع ید باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح گردد و دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مطرح می‌شود.
- تخلیه دستور است و خلع ید حکم است یعنی تصمیم دادگاه ممکن است به شکل دستور باشد و ممکن است حکم باشد که در تخلیه تصمیم دادگاه به شکل دستور است و در خلع ید به صورت حکم.
شرایط و نحوه طرح دعوای تخلیه
موارد تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ عبارتست از:
- تخلیه به جهت انتقال به غیر: مطابق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ موجر میتواند علیه مسناجر دعوای تخلیه مطرح نماید به جهت انتقال مورد اجاره به فرد دیگر. طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ مستأجر محل تجاری مشمول این قانون حق انتقال مورد اجاره را به دیگری ندارد، بنابراین اگر مستأجر بدون حق انتقال مندرج در اجاره‌نامه یا اخذ اجازه از مالک یا دادگاه، اقدام به انتقال نماید مالک میتواند تخلیه او را از دادگاه بخواهد و با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت محل را تخلیه نماید.
الزام به انجام تعهد در قرارداد
تعهد» یک رابطه حقوقی است که به موجب آن شخص میتواند انجام یا عدم انجام آن را از دیگری بخواهد. تعهد اختصاص به امور مالی ندارد و هم تعهدات مالی داریم و هم تعهدات غیرمالی.
تعهد دارای سه رکن است:
- موضوع؛ موضوع تعهد انجام یا خودداری از انجام کاری یا انتقال مال میتواند باشد.
- طرف تعهد؛ تعهد دارای دو طرف است، متعهد یا مدیون و متعهدله یا دائن.
- رابطه حقوقی؛ سومین رکن تعهد رابطه حقوقی میان متعهد و متعهدله است.
تعهد رابطه مستقیم با حق دینی دارد. رابطه حقوقی میان دائن و مدیون به لحاظ مدیون، تعهد و به لحاظ دائن، حق دینی نامیده می‌شود.
دسترسی آسان به مطلب
زمان انجام تعهد
- حال: فاقد سررسید است و فوراً باید انجام شود، فوریت عرفی مقصود است.
- مؤجل: برای اجرای آن موعدی در آینده تعیین شده باشد (سررسید یا اجل)
- عندالمطالبه: اختیار انجام تعهد با متعهد له است مانند مهریه عندالمطالبه.در مورد تعهدات عندالمطالبه و تعهدات پولی (وجه نقد) متعهد له باید پرداخت را مطالبه کند و موعد هم رسیده باشد، اما در مورد تعهدات با اجل معین یا حال متعهد باید خود حسب مورد فوراً یا در سررسید تعهد را انجام بدهد.
اگر قراردادی به صورت مطلق باشد و در مورد موعد اجرا ساکت باشد چه باید کرد؟ اختلاف نظر است و باید اصل را بر حال بودن گذاشت.تعهد عندالمطالبه است و متعهد له باید انجام آن را از متعهد درخواست کرده باشد، تا متعهد ملزم به اجرای تعهدات قراردادی شود و به واسطه عدم انجام آن بتوان وی را ملزم به جبران خسارت نمود.
بار اثبات یا عدم انجام تعهد
آیا باید متعهد انجام تعهد را اثبات کند تا از مسئولیت جبران خسارت رهانیده شود یا اینکه باید متعهد له نقض عهد را اثبات کند تا بتواند جبران خسارت را مطالبه کند؟
در اقسام مختلف عقد متفاوت است:
- موضوع تعهد نقل و انتقال یک مال باشد: بار اثبات انجام تعهد به عهده متعهد است.
- موضوع تعهد انجام یک عمل باشد.
- تعهد به وسیله: بار نقض عهد به عهده متعهد له است تعهد به نتیجه : بار اثبات وفای به عهد به عهده متعهد است
- موضوع تعهد خودداری از انجام یک فعل باشد: متعهد له باید نقض تعهد را اثبات کند.
ادامه مطلب در:
الزام به انجام تعهد در قرارداد
بررسی درخواست تامین دلیل
نحوه درخواست تامین دلیل
درخواست تامین دلیل می تواند کتبی یا شفاهی باشد پیش از اقامه دعوا یا هنگام دادرسی باشد. درخواست تامین دلیل در صلاحیت دادگاهی است که دلایل و امارات در حوزه آن واقع است مگر در نقاطی که شورای حل اختلاف تشکیل شده باشد که در این صورت باید به شورای مزبور داده شود. درخواست تامین دلیل که پیش از اقامه دعوا به دادگاه داده می شود چون باید در دفتر ثبت دادخواست های دفتر کل ثبت شده و به شعبه ای ارجاع شود باید الزاماً در برگ چاپی مخصوص نوشته شود همچنین درخواست تامین دلیل که پس از اقامه دعوا به دادگاه داده می شود چون باید به دادگاهی داده شود که دلایل و امارات در حوزه آن است باید روی برگ دادخواست نوشته شود.
شرایط تأمین دلیل
تامین دلیل شرایطی دارد، شرایط تامین دلیل عبارتست از:
- حتما باید دلیل موجود باشد: تأمین دلیل حفظ دلیل موجود است و قرار نیست دلیل تحصیل شود، این دلایل ممکن است استماع شهادت شهود، تحقیق از مطلعین، اخذ نظریه کارشناسان و… باشد.
- احتمال بدهیم که دلیل ممکن است از بین برود: اگر استفاده از دلایل موجود بعدها با شخصی انجام شود باید آن را حفظ کرد. اگر دلیل به گونه ای باشد که بعدها نتوان به همان شکل از آن استفاده نمود تأمین دلیل لازم است، در غیر این صورت موردی برای تأمین آن نیست.
- برای تامین دلیل مانعی وجود نداشته باشد: تأمین دلیل زمانی به عمل می‌آید که از آن جلوگیری نشود. مثلاً، پیمان‌کار ساختمان اجازه ورود به ساختمان جهت صورت‌برداری از کارش را ندهد در این صورت نمی‌توان از قوای عمومی استمداد نمود مگر اینکه دادگاه پس از احراز ترتیبی دهد که قرار با کمک مأمورین نیروی انتظامی و… احراز شود.
زمان طرح درخواست تامین دلیل و مرجع صالح
درخواست تامین دلیل را هم در هنگام دادرسی می توان تقدیم کرد و هم پیش از اقامه دعوا. مرجع صالح نیز همانگونه که ذکر شد دادگاهی است که دلایل و امارات در حوزه آن واقع شده اند. تامین و حفظ دلایل و امارات در صلاحیت شورای محلی است که دلایل و امارات در حوزه آن واقع است.
برای چه اموری می توان درخواست تامین دلیل داد؟
دلایل و اماراتی که می توان درخواست و دستور تامین آنها را داد به شیوه ای تمثیلی نه احصایی در ماده۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی آمده است و «…. از قبیل تحقیق محلی و کسب اطلاع از مطلعین و استعلام نظر کارشناسان یا دفاتر تجاری یا استفاده از قراین و امارات موجود در محل یا دلایلی که نزد طرف دعوا یا دیگری است…»می باشد. در قرار تامین دلیل باید دلایل و امارات موضوع تامین تصریح شود تا محدوده وظایف و اختیارات مامور مجری قرار مشخص بوده و اجرای قرار از این نظر با دشواری روبرو نشود.
تأمین دلیل خسارات وارده به اتومبیل زیان‌دیده
با توجه به این که مطابق مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی هرکس بدون مجوز قانونی عمداً یا در نتیجه بی‌احتیاطی موجب ضرر مادی دیگری شود، مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود است. در فرض سؤال شخص زیان‌دیده مدعی است که قسمتی از خسارات وی را بیمه تأمین کرده که با این تقدیر میتواند نسبت به مازاد خسارت، دعوای حقوقی طرح و اقامه کند. شرکت بیمه نیز در حدودی که پرداخت بیمه کرده است به قائم مقامی متضرر، میتواند مطالبه خسارت کند.
ادامه مطلب در: