وکیل ملکی - وکیل سرقفلی

دانستنی های سرقفلی -اعتراض ثالث-اثبات مالکیت-خلع ید-الزام به تنظیم سند-فسخ معامله-ابطال معامله - ارث

وکیل ملکی - وکیل سرقفلی

دانستنی های سرقفلی -اعتراض ثالث-اثبات مالکیت-خلع ید-الزام به تنظیم سند-فسخ معامله-ابطال معامله - ارث

رشوه دادن و رشوه گرفتن

مجازات‌«رشوه دادن و رشوه گرفتن»‌ چیست؟

رشوه را می‌توان به عنوان یکی از قدیمی‌ترین جرایم تاریخ کیفری بشر محسوب کرد زیرا سابقه تاریخی این جرم به زمان تشکیل نخستین دولت‌ها در سطح جهان مربوط می‌شود. حکومت‌ها نیز رشوه‌خواری را مخل نظم جامعه و موجب بی‌اعتمادی مردم به خود می‌دانستند و به همین دلیل مجازات‌های سنگینی برای آن در نظر می‌گرفتند.

رشا و ارتشا از جمله جرایمی است که اعتماد عمومی را از نظام اداری سلب کرده و موجب تزلزل آن می شود. جرم رشا و ارتشا از زمره جرایم بسیار قدیمی است که از گذشته های دور در بسیاری از جوامع شیوع داشته است.

در ایران دوره قاجاریه بسیاری از مقامات و مشاغل دولتی تنها به دلیل مداخل‌ رشوه و رسوم‌ نهفته در آنها برای افراد جاذبه داشت و حقوق رسمی قابل پرداخت به صاحبان مقامات مبلغ قابل توجهی نبود.

تعریف رشوه اگر به صورت نقد باشد

ماده ۵۹۰ ق.م.ا: «اگر رشوه به صورت وجه نقد نباشد، بلکه مالی بلاعوض یا به مقدار فاحِش ارزان‌تر از قیمت معمولی یا ظاهراً به قیمت معمولی و واقعاً به مقدار فاحشی کمتر از قیمت به مستخدمین دولتی اعم از قضائی و اداری به طور مستقیم یا غیرمستقیم منتقل شود یا برای همان مقاصد مالی به مقدار فاحشی گران‌ تر از قیمت از مستخدمین یا مأمورین مستقیم یا غیرمستقیم خریداری گردد، مستخدمین و مأمورین مزبور مُرتشی و طرف معامله راشی محسوب می‌شود.»

ماده ۵۹۲ ق.م.ا: «هرکس عالماً و عامداً برای اقدام به امری یا امتناع از انجام امری که از وظایف اشخاص مذکور در ماده (۳) قانون تشدید مجازات مرتکبین اِرتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۵/۹/۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌باشد وجه یا مالی یا سند پرداخت وجه یا تسلیم مالی را مستقیم یا غیرمستقیم بدهد، در حکم راشی است و به‌عنوان مجازات علاوه بر ضبط مال ناشی از اِرتِشاء به حبس از شش ماه تا سه سال و یا تا (۷۴) ضَربه شلاق محکوم می‌شود.

تبصره- در صورتی که رشوه دهنده برای پرداخت رشوه مُضطَر بوده و یا پرداخت آن را گزارش دهد یا شکایت نماید از مجازات حبس مزبور معاف خواهد بود و مال به وی مسترد می‌گردد.»

 آیا راشی یا ربادهنده که در مقام پرداخت رشوه، وجه یا مال اضافی مضطر باشد از مجازات مذکور در موارد قانون مجازات اسلامی معاف است؟


اتفاق‌نظر

اگر راشی یا ربادهنده مضطر باشد تبصره‌های مواد ۵۹۲ و ۵۹۵ قانون مجازات اسلامی در معافیت آن‌ها از مجازات (کیفر و مجازات مالی) صریح و روشن است و در مورد اضطرار به مصادیق و معانی هم‌عرض آن در هر مورد رجوع و توجه شود.

نظر کمیسیون نشست قضائی 

با توجه به مندرجات و صراحت تبصره ذیل ماده ۵۹۲ قانون مجازات اسلامی که مقرر می‌دارد: «درصورتی‌که که رشوه دهنده برای پرداخت رشوه مضطر بوده و یا پرداخت آن را گزارش دهد یا شکایت نماید از مجازات حبس مزبور معاف خواهد بود و مال به وی مسترد می‌شود» و تبصره ۲ از ماده ۵۹۵ قانون مجازات اسلامی نیز که اعلام می‌دارد: «هرگاه ثابت شود ربادهنده در مقام پرداخت وجه یا مال اضافی مضطر بود از مجازات مذکور در این ماده معاف خواهد شد» رشوه دهنده و ربادهنده، در صورت اضطرار در پرداخت وجه به‌عنوان رشوه و مال یا وجه اضافی، از مجازات معاف خواهند بود.


مجازات شخصی که برای خودداری از انجام کاری، به مأمور نیروی انتظامی وجهی داده است؛ ولی مأمور نسبت به اخذ آن جهت اعلام به مراجع قضائی و تنظیم صورت‌مجلس اقدام می‌کند، (با توجه به قوانین و مقررات حاکم) چیست؟


اتفاق‌نظر

در بحث بزه رشوه، وجود سه عامل رشوه دهنده، رشوه گیرنده و مال مورد ارتشا ضروری است و در مانحن‌فیه، مأمور انتظامی نیت اخذ مال مورد ارتشا را نداشته و فقط نیت اعلام جرم و تنظیم صورت‌جلسه را داشته است، با توجه به اینکه شخص رشوه‌گیرنده، در اینجا به معنای واقعی وجود نداشته است، ارکان تحقق بزه ارتشا، مفقود می‌باشد و عمل رشوه‌دهنده در حد شروع است. از طرفی با توجه به اینکه مجازات شروع به ارتشا محمل قانونی نداشته و پیش‌بینی نشده است و فقط ماده ۵۹۴ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) مجازات شروع به عمل ارتشا را مدنظر قرار داده، با توجه به فقدان وصف جزایی و اصل (لازم‌الرعایه) برائت، عمل معنونه را جرم محسوب نمی‌شود؛ لکن به‌موجب ماده ۵۹۲ قانون تعزیرات، عمل مذکور به طور مستقل جرم بوده و نیازی به دریافت وجه از ناحیۀ مأمور نیست. صرف دادن وجه یا مال، عنصر مادی جرم را محقق می‌کند.

نظر کمیسیون نشست قضائی (1)

بین مسئولیت کیفری راشی و مرتشی ملازمه وجود ندارد و با توجه به تبصره ۲ ذیل ماده ۳ قانون تشدید مجازات، مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷ و موارد مذکور در ماده ۵۹۲ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) مصوب خردادماه ۱۳۷۵، راشی به تنهایی و به‌عنوان مرتکب تمام جرم، قابل تعقیب و مجازات است و شروع به جرم در این مورد مصداق ندارد؛ بنابراین، قسمت اخیر نظر اتفاقی در حد تشخیص عمل مذکور به‌عنوان جرم مستقل مورد تأیید است.



قوانین  رشوه دادن و رشوه گرفتن را از سایت  sena2015 بخوانید. 

 

 


قلع و قمع

مفهوم لغوی و حقوقی قلع و قمع

 قلع و قمع متشکل از دو کلمه قلع که در معنای لغوی به معنی ریشه‌کن کردن و برانداختن و از ریشه برآوردن، از بیخ کندن و کندن چیزی از جایی است و قمع هم یعنی سرکوب کردن، خوار و ذلیل گردانیدناست که معمولاً در ادبیات فارسی این دو کلمه در کنار هم و به معنایکندن و از ریشه درآوردناستعمال می‌شود و در ادبیات حقوقی نیز این عبارت از معنای لغوی آن به دور نبوده و عملاً در زمان اجرای حکم در خصوص اشجار و هر آنچه دارای ریشه است در مفهوم ریشه‌کن کردن و در خصوص ابنیه و اعیان در مفهوم برانداختن مورد استفاده قرار می‌گیرد و به عبارت کامل‌تر، قلع و قمع در اصطلاح حقوقی به حکم صادره از سوی مرجع ذی‌صلاح اعم از قضائی یا غیر قضائی برای امحاء و از بین بردن آثار ابنیه و اشجار و اعیانی که خوانده (متصرف) بدون داشتن مجوز قانونی یا قراردادی و یا بدون اخذ اذن از مالک در ملک وی اقدام به احداث بنا یا کاشت درخت یا موارد مشابه نموده است اطلاق می‌شود.

 

دعوای قلع و قمع چیست؟

دعوای قلع و قمع، یکی از شایع‌ترین دعاوی مطرح‌ در مراجع قضایی است که معمولا در تکمیل خواسته‌های دیگری مانند خلع‌ ید یا رفع تصرف مطرح می‌شود، البته باید گفت، طرح این دعوا در کنار سایر دعاوی به مفهوم وابسته بودن این دعوا به دعاوی دیگر نیست، بلکه این دعوا را می‌توان در حکم یک دعوای مستقل، در مراجع قضایی مطرح کرد تا مورد رسیدگی قرار گیرد.

در برخی مصادیق قلع و قمع که در کنار برخی دعاوی دیگر مثل دعوای خلع‌ید مطرح می‌شود، نظریات مختلفی بین حقوقدانان وجود دارد؛ عده‌ای بر این باورند که در این‌ گونه موارد، قلع و قمع نتیجه ذاتی حکم خلع‌ید است و خلع‌ید بدون قلع و قمع به صورت کامل اجرا نمی‌شود و در نتیجه، طرح دعوای خلع‌ید به همراه قلع و قمع مستحدثات یا ابنیه و اشجار، دعاوی متعدد مطروحه در یک دادخواست نیست و به‌ عنوان یک دعوای واحد تلقی می‌شود.

به عبارت دیگر، حتی اگر خواهان در دعوای خلع‌ید مستقیم نسبت به قلع و قمع مستحدثات، ابنیه و اشجار درخواستی نکرده باشد، به دنبال اجرای حکم خلع‌ید، الزاما قلع و قمع نیز اجرا خواهد شد، چون خلع ‌ید بدون قلع و قمع آثار به‌ جای مانده از تصرف غیرمجاز متصرف، معنا و مفهومی نداشته و اذن در شیء، اذن در لوازم آن نیز تلقی می‌شود. در حقیقت، اگر دادگاه با صدور حکم خلع‌ید، به محکوم‌له اذن داده تا متصرف را از ملک خود خارج کند، به تبع این موضوع، اذن در رفع آثار تصرفات غیرمجاز که همان احداث اعیانی یا غرس اشجار بوده را نیز داده است. البته در رویه قضایی، بر خلاف این نظر و استدلال عمل شده و قلع و قمع را دعوای مستقلی تلقی کرده‌اند که رسیدگی به آن مستلزم درخواست خواهان است.

 ماده قانونی قلع و قمع

این دعوی که یکی از مهم ترین و شایع ترین دعاوی مربوط به مالکیت است که با تغییر و تحول قوانین موضوعه نوع دعوای خلع ید از حیث مالی و غیر مالی بودن و چگونگی تقویم ان دستخوش تغییراتی شده است و نهایتا در مقطعی به لحاظ حدوث اختلاف و استنباط های متفاوت محاکم از ماده ۷ قانون تشکیل دادگاه های حقوقی ۱و۲ منجر به صدور رای وحدت رویه در دیوان عالی کشور به شماره ۵۸۵-۱۳/۷/۱۳۷۲ شد این وضع ادامه داشت تا اینکه در ماده ۳ قانون وصول برخی از درامدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب سال ۱۳۷۴ چنین مقرر گردید« در دعاوی مالی غیر منقول و خلع ید از اعیان غیر منقول از نقطه نظر صلاحیت، ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست خود قید مینماید، لیکن از نظر هزینه دادرسی باید ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود»

با وضع این ماده که تاکنون در دادگاه های عمومی حکومت دارد:

1.      اولا : کلیه دعاوی خلع ید از اعیان غیر منقول اعم از اینکه اختلاف در اصل مالکیت وجود داشته باشد یا خیر ، مالی تلقی میشود.

2.      ثانیا: نصاب خواسته  از حیث قطعی و قابل تجدید نظر بودن رای ، همان است که خواهان در دادخواست خود به عنوان تقویم خواسته معین کرده است.

3.      ثالثا :تمبر هزینه دارسی این گونه دعاوی صرف نظر از میزان تقویم خواسته منحصرا بر مبنای قیمت منطقه ای ملک میباشد.

لازم به ذکر است اگر در دعوی خلع ید اختلاف در مالکیت وجود نداشته باشد،موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است و دادگاه صالح به رسیدگی نمی‌باشد.

 


اطلاعات جامعتر را از این سایت بخوانید.

 

 

 

فک رهن

معرفی دعوای فک رهن

قبل از ورود به دعوای الزام به فک رهن، باید بدانیم رهن چه نوع عقدی است خوشبختانه مقنن در ماده ۷۷۱ ق.م رهن را عقدی تعریف کرده که به‌ موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند و در ادامه مقرر داشته که قبض مرتهن بر مال مرهون شرط می‌باشد لیکن استمرار آن لازم نیست.

دعوای راهن علیه مرتهن

دعوایی است که موضوع این نوشته را به خود اختصاص داده و تحت عنوان «الزام به فک رهن» از آن در مراجع قضائی یاد می‌‎شود و ممکن است به صورت مستقل یا به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضائی مطرح گردد. 

 مال مرهونه 

علاوه بر خود مال مرهونه هرچیزی که در عقد بیع بدون قید صریح به عنوان متعلقات جزء مبیع محسوب می‌شود جزء مال مرهونه است در این خصوص ماده ۷۸۶ ق.م.ا مقرر می‌دارد: «ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.» و از سویی اگر راهن مقداری از دین خود را پرداخت کند حق مطالبه همان مقدار از مال مرهونه را ندارد البته توافق و تراضی طرفین ممکن است.

شرایط عقد رهن

عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین، مرتهن می‌تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن نمی‌تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بریء شود رهن را مسترد دارد و همچنین به موت راهن یا مرتهن رهن منفسخ نمی‌شود ولی در صورت فوت مرتهن راهن می‌تواند تقاضا نماید که رهن به تصرف شخص ثالثی که به تراضی او و ورثه معین می‌شود داده شود در صورت عدم تراضی، شخص مزبور از طرف حاکم معین می‌شود. در ادامه باید متذکر شد که ید مرتهن امانی محسوب شده و در صورت تلف یا ناقص شدن مال مرهونه به شرط تقصیر مسئولیت خواهد داشت البته اگر بعد از پرداخت دین از سوی مدیون و درخواست رفع فک رهن، این مهم انجام نگیرد مسئولیت مرتهن از فرض تقصیر به فرض مسئولیت مطلق یعنی مسئولیت (بدون توجه به تقصیر مرتهن با فرض تلف شدن مال مرهونه) منتقل خواهد شد؛ به عبارت دیگر ید مرتهن از حالت امانی به حالت ضمانی تبدیل خواهد شد.


برای دسترسی به اطلاعات بیشتر اینجا را کلیک کنید.


تعریف سرقفلی و پیشینه تاریخی آن

 

تعریف سرقفلی و پیشینه تاریخی آن

 

 

از آنجا که سرچشمه و منشا پدیدار شدن اصطلاحی به نام "سرقفلی" اولین بار در عرف پدیدار شد و در واقع مفهوم سرقفلی به نوعی زاده عرف است و حتی وجود سرقفلی در عرف علت اصلی پیش‌بینی آن در قانون بوده، بررسی سرقفلی به‌عنوان یک پدیده حقوقی عرفی در فرهنگ لغات که به مفهوم لغوی الفاظ می‌‌پردازند اجتناب‌ناپذیر است. مرحوم دهخدا برای تعریف لغت سرقفلی (به انگلیسی  Goodwill) این چنین شرحی نوشته است: «سرقفلی [سَ قُ] [اِ مرکب] چیزی که از کرایه‌دار سرای کرایه حویلی یا دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست (آنندراج) حق آب و گل حقی که مستأجر را پیدا آید در دکان و یا حمام و یا کاروانسرایی و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد از خود تواند فروخت». به بیان ساده‌تر می‌توان گفت سرقفلی به حق آب و گل و حقی که به جهت جمع‌آوری مشتری و رونق کسب حاصل شده است نسبت داده می‌شود.

 

 

تعاریف از سرقفلی با جزئیات بیشتر

 

1-     در فرهنگ نظام: سرقفلی پولی‌ست که علاوه بر کرایه دکان یا خانه یا امثال آن‌ها کرایه کننده‌ در اول به مالک یا به کرایه‌کننده اول می‌‌دهد.

2-     فرهنگ نفیسی مرحوم ناظم الاطباء: سرقفلی وجهی‌ست که از کرایه‌دار خانه و دکان علاوه بر کرایه دریافت کنند و آن مزد کشیدن قفل است و داخل در کرایه نیست.

3-     فرهنگ عمید: سرقفلی را پولی می‌‌داند که شخصی به شخصی می‌‌دهد تا خانه یا دکان را که در اجاره دارد به وی واگذار نماید آنچه از تعاریف ذکر شده برمی‌آید این است که اولاً: مفهوم سرقفلی در لغت هم در خصوص محل مسکونی و هم در خصوص محل تجارت کاربرد داشته است؛ ثانیاً: از نظر لغوی سرقفلی مبلغی است که به مالک یا مستأجر از طرف مستأجر بعدی پرداخت می‌‌شود و بالاخره گاهی هم سرقفلی را به حق آب و گل و حقی که به جهت جمع‌آوری مشتری و رونق کسب حاصل شده تعریف نموده‌اند. آنچه مسلم است به دست دادن مفهوم اخیر از سرقفلی همان‌طور که بعداً خواهد آمد با معنای حق کسب و پیشه و تجارت موافق‌تر است. بنابراین، فرهنگ‌نویسانی که سرقفلی را مبلغی می‌‌دانند که مستأجر به مالک و مستأجر ثانی به مستأجر اول می‌‌پردازد به مفهوم اصطلاحی آن نزدیک‌ترند اگرچه بحث در مبنای پرداخت مبلغ از طرف مستأجر دوم به مستأجر اول این تعریف را هم مواجهه با ایراد خواهد نمود؛ زیرا اگر مبنای پرداخت را جمع‌آوری مشتری و رونق کسب بدانیم مفهوم حق کسب و پیشه نمایان خواهد شد.


پیشینه تاریخی


در مورد پیشینه تاریخی دقیق سرقفلی و اینکه چطور و از کدام نقطه آغاز شده اطلاعات جامعی در دست نیست اما آنچه مسلم است این است که عمر سرقفلی در حقوق ایران چنان طولانی نیست. اگرچه بنا به استنتاج برخی حقوقدانان سرقفلی از لحاظ عرفی مبتنی بر مراضعات طرفین بوده و دارای عمر طولانی می‌‌باشد. بنابراین ریشه‌های حضور سرقفلی را باید قبل از قانون‌گذاری در ایران جستجو کرد که مردم فارغ از قانون و مقررات با قبول آن به‌صورت کاملاً ارادی آن را در روابط استیجاری خود لحاظ می‌‌کردند.

اگرچه سرقفلی در عرف دارای عمر نسبتاً طولانی است اما اطلاعات کاملی در خصوص چگونگی رواج آن وجود ندارد و اینکه این تأسیس تحت تأثیر چه عواملی به وجود آمده و وجه تسمیه آن چیست؟

 

 

حدس و گمان منشا پیدایش سرقفلی


برخی معتقد هستند که: «با تخریب بخشی از تهران قدیم به نام سنگلاخ، لاجرم محل‌های کسبی در این منطقه نیز مورد تخریب قرار گرفت و کسبه مغازه‌های مزبور برای دستیابی به محل‌های کسبی جدید با پرداخت وجوهی علاوه بر مال‌الاجاره به صاحبان املاک موفق شدند مغازه‌هایی را در محل‌های موردنظر خود اجاره کنند. این موضوع تدریجاً به‌صورت یک سنت درآمد و وجه مذکور به نام "سرقفلی" در بین مالکین مغازه‌ها و کسبه و بعداً در بین مردم مشهور گردید.

حق کسب و پیشه

به نظر می‌‌رسد حق کسب و پیشه نیز قبل از ورود به حیطه قانون، ریشه عرفی داشته است. طوری که بعد از اجاره یک محل و رونق کسب مستأجر در محل، که چه بسا با تحمل هزینه و صرف وقت زیاد همراه بوده باشد این موضوع از دید عرف دور نمانده و مردم آن را به رسمیت شناختند که تدریجاً با ورود به حوزه قانون رنگ و بوی بیشتری به خود گرفت و تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت درآمد.

 

 

برای اطلاعات بیشتر به لینک زیر مراجعه کنید:

سرقفلی به زبان ساده