وکیل ملکی - وکیل سرقفلی
دانستنی های سرقفلی -اعتراض ثالث-اثبات مالکیت-خلع ید-الزام به تنظیم سند-فسخ معامله-ابطال معامله - ارثوکیل ملکی - وکیل سرقفلی
دانستنی های سرقفلی -اعتراض ثالث-اثبات مالکیت-خلع ید-الزام به تنظیم سند-فسخ معامله-ابطال معامله - ارثبه روزترین دانستنی های ابلاغ و انواع آن
ابلاغ صحیح به دودسته تقسیم میشود:
- ابلاغ واقعی : ابلاغ واقعی ابلاغی که نسخه اخطاریه به شخص مخاطب تحویل داده شده و از او در نسخه دیگر امضا یا اثر انگشت گرفته شده باشد.اما در صورتی که مخاطب نسخه اخطاریه را تحویل بگیرد اما از از امضا یا اثر انگشت در نسخه دیگر خودداری کند ،مامور ابلاغ این امر را گواهی نموده که در این حالت ابلاغ به صورت صحیحا انجام میشود اما ابلاغ از نوع قانونی میباشد .
- ابلاغ قانونی: ابلاغ قانونی در مواردی که امضای مخاطب در نسخه اخطاریه وجود نداشته باشد که از جمله میتوان به ابلاغ از طریق انتشار آگهی ،الصاق یا ابلاغ به خادمان وبستگان اشاره کرد.
روند اداری ابلاغ
ابلاغ اوراق دادگاه اول باید به خود شخص صورت گیرد اگر مامور ابلاغ در محل مراجعه وکسی غیر ازمخاطب اما از خانواده ی مخاطب کسی درب را باز نماید ،مامور ابتدا باید از حضور یا عدم حضور شخص مخاطب از وی سوال پرسیده شود و سعی کنه که ابلاغ را به خود مخاطب انجام دهد که واقعی محسوب شود وآثار آن رادر پی داشته باشد .
در صورتی که ابلاغ به شخص ممکن نباشد در این حالت مامور ابلاغ باید با رعایت سه شرط
- ابلاغ باید در همان نشانی که در اخطاریه نوشته شده بنابراین اگر ابلاغ حتی در نزدیک ترین آدرس یا حتی چند پلاک یا در یک آپارتمان در واحد دیگر به بستگان یا خادمان مخاطب صحیح نیست.
- ادامه مطلب در: به روزترین دانستنی های ابلاغ و انواع آن
مهمترین ارکان دعوای قلع و قمع
از عنوان دعوای قلع و قمع میتوان به صراحت به این نتیجه رسید که این دعوا مخصوص اموال غیرمنقول بوده و اساسا طرح دعوای قلع و قمع در خصوص اموال منقول کاربرد ندارد منتفی است از طرف دیگر که در طرح دعوای حقوقی قلع وقمع تفاوتی نمی‌کند. دعوای قلع و قمع تحت عنوان یک خواستۀ مستقل یا به تبع دعوای حقوقی دیگر مطرح شوداما نکته قابل توجه که دعوای قلع و قمع در هر دو حالت دارای ارکان و شرایط مشخصی است که بدون وجود این شرایط، طرح دعوی مذکور مستقلاً یا در کنار سایر دعاوی حقوقی دیگر منتج به نتیجه مطلوب نخواهد بود و لذا برای روشن شدن مطلب لازم است که ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا و شرایط لازم برای پذیرش آن در محاکم قضائی، مورد بررسی قرار گیرد.
قوانین مقررات قلع و قمع قانون مدنی
ماده ۳۱۳- هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنائی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند صاحب مصالح یا درخت می‌تواند قلع یا نزع آن را بخواهد مگر اینکه به اخذ قیمت تراضی نمایند.
ماده ۵۰۳- هرگاه مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هریک از موجر و مستأجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده مستأجر است.
ماده ۵۰۴- هرگاه مستأجر به‌موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب‌کردن یا کندن آن اجبار کندو بعد از انقضا مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ادامه مطلب در: مهمترین ارکان دعوای قلع و قمع
خلع ید از ملک مزایده ای در صورت برنده شدن در مزایده
نحوه تصرف در ملکی که از طریق مزایده خریداری شده
پرسش: هرگاه کسی در اجرای احکام از طریق مزایده ملکی را خریداری کند ولی ملک در تصرف دیگری باشد آیا دادگاه غیر از انتقال ملک و فراهم کردن مقدمات تنظیم سند به نام وی تکلیفی برای رفع تصرف و تحویل ملک به وی دارد؟
نظر اکثریت
اجرای احکام نمی‌تواند ملک را از تصرف متصرف خارج کند پس از انتقال سند رسمی به نام برنده مزایده وی میتوان به حسب مورد دادخواست خلع ید یا تخلیه ملک را به دادگاه تقدیم کند، زیرا دادگاه یا اجرای احکام موظف است حکم را اجرا کند و در مورد خلع ید متصرف یا تخلیه ملک حکمی وجود ندارد و هرگونه اقدام خارج از محدوده حکم تخلف محسوب میشود.
نظر اقلیت
اجرای احکام یا دادگاه با انجام مزایده در واقع معامله انجام می‌دهد و مال غیرمنقول را به برنده مزایده می‌فروشد و بیع واقع میشود. طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی تسلیم مبیع از آثار بیع صحیح است؛ بنابراین، اگر مبیع در تصرف دیگری باشد دادگاه و اجرای احکام موظف‌اند مبیع را تسلیم برنده مزایده کنند. لازمه تسلیم مبیع این است که از متصرف خلع ید کنند و ملک را تحویل برنده مزایده دهند. این موضوع از ماده ۱۳۴ قانون اجرای احکام مدنی نیز قابل استنباط است.
نظر کمیسیون نشست قضایی (قم)
نظر اکثریت تأیید میشود.
نمونه رای خلع ید از ملک مزایده ای
طرح دعوای خلع‌ید نسبت به میزان اضافی داده شده به برندۀ مزایده
اگر دستور توقیف و سپس مزایده ملکی به میزان محکوم‌به صادر گردد و سپس در مقام تحویل به برنده مزایده، میزان بیشتری از ملک موصوف تحویل گردد، میتوان دعوای خلع‌ید یا رفع تصرف اقامه نمود.
ادامه مطلب در: خلع ید از ملک مزایده ای در صورت برنده شدن در مزایده
چگونه ملک مورد اجاره را تخلیه کنیم؟
یکی از عقود پرکاربرد در روابط مردم عقد اجاره است و یکی از مسایلی که درمورد اجاره مطرح می شود این است که تخلیه ملک مورد اجاره چگونه صورت می گیرد؟درمورد اجاره ما چند قانون داریم که مهم ترین آنها عبارتند از: قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر۷۶٫
از جمله قوانین مجری در زمینه روابط موجر و مستأجر، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ میباشد که تا سال ۱۳۶۲ به صورت کامل قابلیت اجرایی داشت و از سال ۱۳۶۵ صرفاً در خصوص اماکن تجاری اجرا می شد اما در سال ۱۳۷۶ با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر کارایی خود را در مورد روابط استیجاری محل‌های تجاری جدید‌التأسیس از دست داد.
روابط استیجاری محل‌های تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ و با شرایطی قبل از سال ۱۳۶۵ ایجاد شده‌اند هنوز تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ میباشد. طبق این قانون تخلیه در موارد زیر صورت می گیرد:
- تخلیه به جهت انتقال به غیر: یکی از مواردی که برابر قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ موجر می‌تواند علیه مستأجر دعوای تخلیه مطرح نماید، انتقال مورد اجاره به فرد دیگراست. طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ مستأجر محل تجاری مشمول این قانون حق انتقال مورد اجاره را به دیگری ندارد. حالا اگر مستأجر بدون حق انتقال مندرج در اجاره‌نامه یا اخذ اجازه از مالک یا دادگاه، ملک را منتقل کند مالک می‌تواند تخلیه او را از دادگاه بخواهد و با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت محل را تخلیه کند.
- تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، با جمع شرایط قانونی می توانید تخلیه ملک را از دادگاه بخواهید.
- تخلیه به جهت تغییر شغل: اگر مستأجر شغل مندرج در اجاره‌نامه را تغییر دهد موجر می‌تواند به استناد این تغییر درخواست تخلیه نماید البته اگر شغل جدید مشابه شغل سابق نباشد.
- تخلیه به جهت تعدی و تفریط: اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد موجر حق درخواست تخلیه را دارد منظور از تعدی و تفریط آن است که مستأجر از انجام تعهدات عرفی یا قراردادی خود نسبت به عین مستأجره خودداری نماید و یا نسبت به عین مستاجره اقدامی خارج از عرف یا قرارداد انجام دهد.
ادامه مطلب در: چگونه ملک مورد اجاره را تخلیه کنیم؟
وکیل ملکی خوب در تهران
ویژگی های وکیل ملکی
از آن جایی که دعاوی ملکی از جمله پیچیده ترین و البته شایع ترین دعاوی در دادگاه ها می باشند ، لازم است تا وکلایی که وارد چنین دعاوی می شوند از دانش و تجربه بالا یی در زمینه های زیر برخوردار باشند :
- تسلط بر امور املاک و مستغلات و مباحث ساخت و ساز
- تسلط بر مسایل ثبتی از جمله ثبت اسناد و املاک
- تسلط بر رویه عملی طرح دعاوی ملکی در دادگاه ها ، آیین و تشریفات رسیدگی به دعاوی ملکی
- تسلط بر قوانین مدنی و امور قرارداد ها
- تسلط بر قوانین کیفری مرتبط با حوزه املاک از جمله جعل سند ، کلاهبرداری ملکی ، خیانت در امانت و ..
تعرفه وکیل ملکی
دعاوی ملکی از جمله دعاوی مالی می باشند و لذا تعرفه آن مطابق تعرفه مقرر برای این دعاوی محاسبه می شود که به شرح زیر توسط کانون وکلای دادگستری منتشر می شود :
- در دعاوی مالی میزان حق‌الوکاله در موردی که حکم دادگاه بدوی از حیث بهای خواسته قطعی است از حداقل ١٥٠٠٠٠ ریال و ١٠% بهای خواسته و حداکثر تا مبلغ ٣٠٠٠٠٠ ریال میباشد و در موردی که حکم از حیث بهای خواسته قطعی نیست به‌ترتیب ذیل تعیین می‌گردد:
- الف ـ تا مبلغ یکصد میلیون ریال ٦% از بهای خواسته و حداکثر ٦٠٠٠٠٠٠ریال.
- ب ـ نسبت به مازاد یکصد میلیون ریال تا یک میلیارد ریال ٤% بهای خواسته و حداکثر تا مبلغ ٤٢٠٠٠٠٠٠ ریال.
- ج ـ نسبت به مازاد یک میلیارد ریال تا ٥ میلیارد ریال ٣% از بهای خواسته و حداکثر تا مبلغ ١٦٢٠٠٠٠٠٠ ریال.
- د ـ نسبت به مازاد پنج میلیارد ریال ٢% از بهای خواسته و حداکثر تا مبلغ ٢٠٠٠٠٠٠٠٠ ریال.
دعاوی ملکی :
بطور سربسته دعاوی ملکی به اختلافاتی گفته می شود که ناشی از یک ملک یا زمین می باشد برای مثال در روابط موجر و مستاجر نمونه های زیادی از این دعاوی رخ می‌دهد مانند دعوای تخلیه عین مستاجره و …
گروه وکلای سنا با تکیه بر دانش و تخصص خود اقدام به گردآوری کامل این دعاوی و تعریف مختصری از آن ها نموده است تامخاطبین با آگاهی از آن مانع تباه شدن حقوق ملکی خود شوند .
عمده ترین دعاوی ملکی به قرار زیر میباشند :
الزام به تنظیم سند رسمی
در مواردی ممکن است خریدار و فروشنده به دلیل مهیا نبودن شرایط به جای تنظیم سند رسمی انتقال ملک مبادرت به انعقاد قولنامه یا مبایعه نامه نمایند. بدیهی است قولنامه در قانون ایران سبب اثبات مالکیت نمی باشد لذا فروشنده ضمن مبایعه نامه تعهد می‌نماید که در تاریخی معین در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کرده ودر زمان تنظیم سند رسمی ملک را به خریدار منتقل نماید چنانچه فروشنده از این کار اجتناب نماید خریدار می تواند با ارائه مبایعه نامه به دادگاه محل وقوع ملک مورد ادعا ، و تسلیم دادخواست الزام سند رسمی فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی انتقال ملک بنماید .
ادامه مطلب در: وکیل ملکی خوب در تهران