آیا صاحب‌خانه می تواند ودیعه را به جای خسارت وارد بر ملک نگه‌ دارد؟

ودیعه و تخلیه عین مستاجره

در صورتی که در یک رابطه استیجاری موجر مبلغی به عنوان ودیعه با تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهد‌آور مثل چک یا سفته از مستأجر دریافت کرده باشد لازم است جهت صدور دستور تخلیه مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ سند یا مبلغ مذکور را تحویل دایره اجرا نماید؛ صدور دستور تخلیه منوط به تحویل مبلغ با سند به دایره اجراست. در صورتی که موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره باشد یا طلبی از بابت قبوض آب، برق وگاز داشته باشد، موجر موظف است نسبت به طرح دعوای مطالبه ضرر و زیان یا بدهی‌های آب و برق و گاز و تلفن و اجاره‌بها اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی را که دعوا در آن مطرح شده است را به دایره اجرا تحویل نماید در این صورت برابر ذیل ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ دایره اجرا از تحویل مبلغ یا سند به میزان مورد ادعا به مستأجر خودداری خواهد کرد تا پس از صدور حکم ضرر و زیان با کسر مطالبات موجر مابقی به مستأجر عودت داده شود.

پرداخت ودیعه جهت تخلیه شرط ایجاد حق تقاضای اجرت‌المثل ملک مشمول قانون ۱۳۷۶

در صورتی که مدت اجاره محل کسب مشمول قانون سال ۱۳۷۶ منقضی شده باشد؛ لیکن موجر سرقفلی یا ودیعه مستأجر را برای تخلیه کردن ملک پرداخت نکرده باشد و مستأجر نیز پس از انقضای مدت از ملک استفاده نکرده باشد، موجر تا تاریخ پرداخت ودیعه مستحق اجرت‌المثل نیست.

ادامه مطلب در : آیا صاحب‌خانه می تواند ودیعه را به جای خسارت وارد بر ملک نگه‌ دارد؟

عقد وکالت در قانون مدنی ایران

اعمال غیرقابل توکیل

وصیت: هرکسی باید خودش وصیت کند، چون وصیت قائم به شخص است.

حیازت مباحات و احیای اراضی موات: هر چند این دو عمل، عمل حقوقی هستند اما چون عمل مادی در آنها بیشتر نمود پیدا می کند، قابل توکیل نمی باشند.

به طور کلی، اموری قابل توکیل است که انجام آنها مقید به مباشرت خود شخص نباشد؛ و قاعده این است که امور حقوقی مقید به مباشرت نیست، لذا قابلیت وکالت را دارند؛ اما امور معدودی هستند که مقید به مباشرت هستند و قابل تو کیل نمی باشند. مانند:

• لعان
• وصیت
• اقرار
• شهادت
• سوگند

توجه: شهادت بر شهادت، وکالت محسوب نمی شود.

آیا وکیل باید وکالت را قبول نماید؟

وکالت عقد است و هر عقدی نیاز به ایجاب و قبول دارد؛ ماده ۶۵۷: تحقق وکالت منوط به قبول وکیل است.

اگر وکیل بدون اعلام قبولی وکالت مفاد آن را اجرا کند، این اقدام حاوی قبول نیز هست، مشروط بر این که از وکالت آگاه باشد. (قبول ضمنی)

بیان ایجاب و قبول

ماده ۶۵۸: وکالت ایجاب و قبولا به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند واقع می شود.

ادامه مطلب در:  عقد وکالت در قانون مدنی ایران

حقوق موجر و مستاجر

حق و حقوق مستاجر و موجر چه زمانی قابلیت اجرا را دارد؟

برای اینکه حق و حقوق مستاجر و موجر قابل اجرا باشد باید قرارداد تنظیمی در قالب قرارداد اجاره وجود داشته باشد که علاوه بر تمامی موارد شکلی، یک سری نکات اساسی در آن رعایت شده باشد تا هر یک از موجر یا مستاجر بتوانند از حق و حقوقی که برایشان ایجاد شده استفاده کنند. مدت در عقد اجاره باید مشخص باشد اگر در عقد اجاره مدت تعیین نگردد یعنی اجاره بصورت دائمی واقع شود باطل است.به عنوان مثال در اجاره خانه ای آورده شود عین مستاجره(واحد آپارتمان یا خانه ی مورد نظر) همیشه به مستاجر اجاره داده شد.و همچنین مدت اجاره به میزان عمر موجر(مالک)و مستاجر نیز باطل هست چون مدت عمر مجهول است. مورد اجاره باید از اموال قابل بقا و مصرف نشدنی باشد.یعنی با اجاره دادن و استفاده از آن مال از بین نرود. مانند خانه ،آپارتمان و نکته ی آخر اینکه اگر مالک قصد ندارد که به مستاجر اجازه دهد که عین مستاجره را در زمان اجاره به دیگری اجاره دهد باید در متن قرارداد حتما تصریح کند زیرا مطابق قانون مستاجر حق اجاره عین مستاجره به غیر را دارد.

حقوق مستاجر در عقد اجاره

تسلیم عین مستاجره توسط موجر: برای آنکه مستاجر از منافع مورد اجاره استفاده کند باید مالک(موجر)مال مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد حال اگر مالک از اجرای تعهد خود که تحویل مال مورد اجاره به مستاجر بوده خودداری کند. بنابر قاعده عمومی تعهدات مستاجر در مرحله اول میتواند الزام(اجبار) موجر را از دادگاه بخواهد و اگر باز هم موجر(خودداری) امتناع کرد مستاجر میتواند عقد اجاره را با خیار تعذر تسلیم ( بهانه عدم تحویل ) فسخ کند .این در حالی است که که طرفین شرط نکرده باشند که مستاجر بدون حق فسخ دارد.

ادامه مطلب در:   حقوق موجر و مستاجر

خیانت در امانت از جمله جرایم علیه اموال است که در قانون تعریف مشخصی از آن ارائه نگردیده است. البته در ماده ۶۷۴ قانون تعزیرات آن را جرم انگاری نموده است. استعمال، تصاحب، اتلاف و مفقود کردن ارکان مادی جرم خیانت در امانت هستند. علاوه بر این، نکته مهم در تحقق جرم خیانت در امانت عنصر سپردن است یعنی مال مورد نظر باید پیش از اتلاف، تصاحب، استعمال یا مفقود کردن به شخص سپرده شده باشد. شرط دیگر برای تحقق جرم خیانت در امانت این است که مال یا وسیله تحصیل مال در زمان وقوع جرم متعلق به غیر باشد؛ بنابراین اگر امین، مالک مال سپرده شده به خود باشد جرم خیانت در امانت تحقق نمی یابد. در خصوص مرجع قضایی صالح در خصوص این جرم، با عنایت به مواد ۳۰۲ و ۳۰۳ و ۳۰۴ که استثنائات وارده بر صلاحیت عام دادگاه کیفری دو را بیان می‌دارد باید گفت که دادگاه صالح از نظر ذاتی برای رسیدگی به جرم خیانت در امانت، دادگاه کیفری دو می‌باشد و از لحاظ صلاحیت محلی دادگاه محل وقوع جرم صالح می‌باشد. برای اعلام شکایت، حتی مکتوب کردن آن نیاز نیست هرچند در رویه عملی، یک فرم از پیش طراحی شده تحویل شاکی داده می‌شود و ایشان بر روی آن شکایت خود را توضیح می‌دهد. حال برای سهولت خوانندگان برای نوشتن شکواییه نمونه ای از آن را در ذیل می آوریم.

خیانت در امانت

ریاست و مستشاران عالیقدر دادگاه تجدیدنظر

احتراماً عطف پرونده کلاسه ……… که منجر به صدور دادنامه از شعبه محترم ………… دادگاه کیفری دو شهرستان …………. گردیده و در مورخ ………….. به اینجانب ابلاغ شده مراتب اعتراض و تجدید نظر خواهی خود را به استناد مواد ۴۲۶ و ۴۲۷ قانون آیین دادرسی کیفری بدین شرح معروض می داریم؛

ادامه مطلب در: 

لایحه خیانت در امانت

مهلت و نحوه اعتراض به نظر کارشناس

طبق ماده۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی؛ …طرفین می‌توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه کنند و با ملاحظه نظر کارشناس چنانچه مطلبی دارند نفیاً یا اثباتاً به طور کتبی اظهار نمایند. پس از انقضای مدت یاد شده، دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورت آماده بودن، مبادرت به انشای رأی می‌نماید.

بنابراین مهلت اعتراض به نظر کارشناس یک هفته از تاریخ ابلاغ نظر کارشناسی می باشد و البته در مرحله اجرای احکام مدنی این مهلت تفاوت دارد. طبق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی؛« قسمت اجرا ارزیابی را بلافاصله به طرفین ابلاغ می نماید . هر یک از طرفین می تواند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی به نظریه ارزیاب اعتراض نماید . این اعتراض در دادگاهی که حکم به وسیله آن اجرا می شود ، مورد رسیدگی قرار می گیرد و در صورت ضرورت با تجدید ارزیابی قیمت مال معین می شود ، تشخیص دادگاه در این مورد قطعی است .»

اعتراض به نظر کارشناس حق طرفین است و می توانند اعمال نمایند اگرچه کارشناس با تراضی انتخاب شده باشد.هرگاه به نظر کارشنای اعتراض موجه به عمل آید و دادگاه تشخیص دهد که اعتراض ناشی از ابهام نظر و یا نقص کاوشها و تحقیقات کارشناس می باشد با گرفتن توضیح از کارشناس و یا تکمیل آن مورد اعتراض را برطرف می نماید.

اعتراض به نظر کارشناس در باب ملک و ارزیابی ملک

اعتراض از طرف هرکدام از طرفین در باب ملک و ارزیابی ملک یا هر موضوعی ممکن است واقع شود. هرگاه به نظر کارشناس اعتراض موجه به عمل آید و دادگاه تشخیص دهد که اعتراض ناشی از ابهام نظر و یا نقص کاوشها و تحقیقات کارشناسی می باشد با گرفتن توضیح از کارشناس و یا تکمیل آن مورد اعتراض را برطرف می نماید. البته گرفتن توضیح از کارشناس یا صدور قرار تکمیل تحقیقات مستلزم اعتراض اصحاب دعوا به نظر کارشناس نمی باشد بلکه دادگاه در هر مورد که گرفتن توضیح کارشناس یا تکمیل کاوشها و تحقیقات او را لازم بداند موارد تکمیل و توضیح را در صورت جلسه نوشته و به کارشناس اعلام و او را برای ادای توضیح دعوت می نماید. تعیین جلسه دادرسی و دعوت اصحاب دعوا برای شنیدن توضیح کارشناس الزامی نیست. کارشناسی که علی رغم دعوت صحیح برای ادای توضیح حاضر نمی شود جلب خواهد شد.

ادامه مطلب در:   مهلت و نحوه اعتراض به نظر کارشناس