وکیل ملکی - وکیل سرقفلی
دانستنی های سرقفلی -اعتراض ثالث-اثبات مالکیت-خلع ید-الزام به تنظیم سند-فسخ معامله-ابطال معامله - ارثوکیل ملکی - وکیل سرقفلی
دانستنی های سرقفلی -اعتراض ثالث-اثبات مالکیت-خلع ید-الزام به تنظیم سند-فسخ معامله-ابطال معامله - ارثمعامله معارض با قولنامه در قانون ثبت
تعریفی که از معامله معارض ارائه شده عبارت است از:
فردی در مقام معامله نسبت به یک مال اعم از منقول یا غیرمنقول مال مورد نظر را به چند نفر انتقال دهد. اعم از اینکه این انتقال در قالب فروش، هبه، صلح یا سایر قالب هایی باشد که نظام حقوقی ما آن را معتبر شناخته است.
فردی که مرتکب چنین رفتاری می شود به عنوان معامله کننده معارض دارای مسئولیت کیفری بوده و بر طبق قانون محکوم به مجازات خواهد شد که در واقع این جرم با عنوان مجرمانه کلاهبرداری متفاوت بوده و از حیث آثار تفاوتهایی را نسبت به یکدیگر خواهند داشت.
سوالی که در این مورد مطرح می شود این است که در معاملات صورت گرفته کدامیک از آن ها معتبر و صحیح بوده و آثار حقوقی نسبت به آن بار می شود.
در پاسخ به این پرسش باید گفت که در معاملات صورت گرفته همیشه معامله نخست صحیح بوده و دارای اعتبار است و به تبع آن آثار حقوقی خود را به دنبال خواهد داشت.در سایر معاملاتی که صورت می گیرد به دلیل اینکه فروشنده، دیگر مالک مال محسوب نمی شود و هیچگونه اختیاری در انتقال مال مذکور ندارد لذا، چنین معامله صحیح نبوده و هیچ گونه اثری نخواهد داشت.
نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که بر طبق مقررات موجود در قانون ثبت و ماده ۱۱۷ قانون مذکور شرایطی برای جرم معامله معارض پیش بینی شده است که اشعار می دارد:
« هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.»
بنابراین، با توجه به تصریح ماده مذکور برای جرم محسوب شدن معامله معارض، معامله نخست می تواند با سند رسمی یا عادی صورت گیرد اما معامله دوم باید با سند رسمی انجام شود.
البته، استثنایی در این زمینه در قالب رای وحدت رویه دیوان عالی کشور مطرح شده است. براساس این رای: «نظر به این که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول اجباری باشد. سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.
بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد.
عمل معامله معارض نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»
بنابراین، در نقاطی که تنظیم سند رسمی اجباری است چنانچه فردی معامله را با سند عادی انجام دهد عمل مذکور جرم نبوده و فرد مسئولیت کیفری نخواهد داشت.
معامله معارض با قولنامه
بحثی که مطرح می شود این است که آیا در معاملاتی که از طریق قولنامه صورت می گیرد فعل مجرمانه معامله معارض قابل وقوع بوده و فرد مسئولیت کیفری خواهد داشت؟
در پاسخ باید گفت که قولنامه تنظیمی در دفتر مشاور املاک یا قولنامه¬هایی که بدون دخالت مشاور املاک تنظیم شده و به امضای طرفین قرارداد رسیده است از جمله اسناد عادی محسوب می شود.
البته پاسخ مساله فوق را باید در رای وحدت رویه دیوان عالی کشور جستجو کرد. بر اساس رای مذکور در نقاطی که ثبت اسناد رسمی الزامی بوده و فردی معامله خود را با اسناد عادی انجام دهد .
چنین معامله ای قابلیت تعارض با سند رسمی را نداشته و دولت فقط فردی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده و یا دارای سند رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی باشد.بنابراین، باید گفت که قولنامه قابلیت تعارض با سند رسمی را نداشته و در چنین حالتی جرم مذکور قابل تحقق نیست.اما بحث مهمی که در این جا مطرح می شود این است که
ادامه مطلب در:معامله معارض با قولنامه در قانون ثبت
وکیل ملکی خوب در تهران
ویژگی های وکیل ملکی
از آن جایی که دعاوی ملکی از جمله پیچیده ترین و البته شایع ترین دعاوی در دادگاه ها می باشند ، لازم است تا وکلایی که وارد چنین دعاوی می شوند از دانش و تجربه بالا یی در زمینه های زیر برخوردار باشند :
- تسلط بر امور املاک و مستغلات و مباحث ساخت و ساز
- تسلط بر مسایل ثبتی از جمله ثبت اسناد و املاک
- تسلط بر رویه عملی طرح دعاوی ملکی در دادگاه ها ، آیین و تشریفات رسیدگی به دعاوی ملکی
- تسلط بر قوانین مدنی و امور قرارداد ها
- تسلط بر قوانین کیفری مرتبط با حوزه املاک از جمله جعل سند ، کلاهبرداری ملکی ، خیانت در امانت و ..
تعرفه وکیل ملکی
دعاوی ملکی از جمله دعاوی مالی می باشند و لذا تعرفه آن مطابق تعرفه مقرر برای این دعاوی محاسبه می شود که به شرح زیر توسط کانون وکلای دادگستری منتشر می شود :
- در دعاوی مالی میزان حق‌الوکاله در موردی که حکم دادگاه بدوی از حیث بهای خواسته قطعی است از حداقل ١٥٠٠٠٠ ریال و ١٠% بهای خواسته و حداکثر تا مبلغ ٣٠٠٠٠٠ ریال میباشد و در موردی که حکم از حیث بهای خواسته قطعی نیست به‌ترتیب ذیل تعیین می‌گردد:
- الف ـ تا مبلغ یکصد میلیون ریال ٦% از بهای خواسته و حداکثر ٦٠٠٠٠٠٠ریال.
- ب ـ نسبت به مازاد یکصد میلیون ریال تا یک میلیارد ریال ٤% بهای خواسته و حداکثر تا مبلغ ٤٢٠٠٠٠٠٠ ریال.
- ج ـ نسبت به مازاد یک میلیارد ریال تا ٥ میلیارد ریال ٣% از بهای خواسته و حداکثر تا مبلغ ١٦٢٠٠٠٠٠٠ ریال.
- د ـ نسبت به مازاد پنج میلیارد ریال ٢% از بهای خواسته و حداکثر تا مبلغ ٢٠٠٠٠٠٠٠٠ ریال.
دعاوی ملکی :
بطور سربسته دعاوی ملکی به اختلافاتی گفته می شود که ناشی از یک ملک یا زمین می باشد برای مثال در روابط موجر و مستاجر نمونه های زیادی از این دعاوی رخ می‌دهد مانند دعوای تخلیه عین مستاجره و …
گروه وکلای سنا با تکیه بر دانش و تخصص خود اقدام به گردآوری کامل این دعاوی و تعریف مختصری از آن ها نموده است تامخاطبین با آگاهی از آن مانع تباه شدن حقوق ملکی خود شوند .
عمده ترین دعاوی ملکی به قرار زیر میباشند :
الزام به تنظیم سند رسمی
در مواردی ممکن است خریدار و فروشنده به دلیل مهیا نبودن شرایط به جای تنظیم سند رسمی انتقال ملک مبادرت به انعقاد قولنامه یا مبایعه نامه نمایند. بدیهی است قولنامه در قانون ایران سبب اثبات مالکیت نمی باشد لذا فروشنده ضمن مبایعه نامه تعهد می‌نماید که در تاریخی معین در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کرده ودر زمان تنظیم سند رسمی ملک را به خریدار منتقل نماید چنانچه فروشنده از این کار اجتناب نماید خریدار می تواند با ارائه مبایعه نامه به دادگاه محل وقوع ملک مورد ادعا ، و تسلیم دادخواست الزام سند رسمی فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی انتقال ملک بنماید .
ادامه مطلب در: وکیل ملکی خوب در تهران
معرفی آثار انکار، تردید و جعل
«اقامه دعوا» در جهت تثبیت حق تضییع یا انکار شده صورت میگیرد و هریک از خواهان یا خوانده جهت اثبات ادعای خود، از ادله اثبات دعوا استفاده مینمایند که یکی از «ادله اثبات دعوا» نیز سند میباشد. سند در لغت به معنای «آنچه بدان اعتماد کنند»، آمده است.در اصطلاح حقوقی نیز، مطابق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی سند را به «هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد» تعریف نموده اند؛ بنابراین اصحاب دعوا، جهت اثبات ادعای خویش، ممکن است سند ارائه نمایند و طرف مقابل نیز با توجه به نوع سند ارائه شده جهت دفاع، می‌تواند ادعای «انکار»، «تردید» و یا «جعل» نسبت به آن سند، نماید.
مهلت ادعای جعل در اسناد: بر اساس ماده ۲۱۹ و ماده ۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی :اصل سند عادی باید در اولین جلسه دادرسی حاضر گردد تا اگر طرف مقابل درخواست نمود به دادگاه تسلیم شود و اصولاً اگر شرایط فراهم باشد، در همان جلسه به اصالت آن رسیدگی میشود.
تقسیم بندیهایی از انواع سند صورت گرفته است، در قانون مدنی، سند به دو نوع «عادی» و «رسمی» منقسم شده است.
مطابق ماده ۱۲۸۷ ق.م: «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، رسمی است.»
و طبق ماده ۱۲۸۹ ق.م: «غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سایر اسناد عادی هستند.»
محتویات سند رسمی، دارای اعتبار میباشد، همچنان که ماده ۷۰ قانون ثبت. مقرر داشته: «سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود، مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود…» منتها، محتویات و امضاهای مندرجه در سند عادی، اعتبار سند رسمی را ندارند.
اظهار انکار و تردید
دفاع شکلی یا تعرض به اصالت سند، به سه صورت انکار،تردید و ادعای جعل صورت میگیرد. در مورد سکوت کسی که سند به او منتسب شده نیز اختلاف‌نظر وجود دارد، برخی اساتید، سکوت در مقابل انتساب سند عادی را قرینه بر صحت انتساب دانسته‌اند. و برخی دیگر سکوت کسی که سند عادی علیه او ابراز شده است را منحصراً قرینه انتساب ندانستهاند.
اظهار انکار:
هریک از اصحاب دعوا ممکن است جهت اثبات ادعای خود به اسناد عادی استناد نماید که منتسب به طرف مقابل است و تعرض به اصالت سندی که منتسب به طرف مقابل است، اصولاً در قالب «انکار» صورت میگیرد. مطابق ماده ۲۱۶ ق.آ.د.م: «کسی که علیه او سند غیر رسمی ابراز میشود می‌تواند خط یا مهر و یا امضا و یا اثرانگشت منتسب به خود را انکار نماید و احکام منکر بر او مترتب می‌گردد.»
بنابراین انکار، اعلام رد تعلق حسب مورد خط، مهر، امضاء و یا اثر انگشت سند غیر رسمی به منتسبالیه توسط خود منتسبالیه میباشد و با به‌کارگیری همان اصطلاح اظهار میشود و لزومی ندارد که مقید به امضاء، مهر یا … گردد؛ مانند اینکه به استناد سند غیر رسمی که منتسب به شخص معینی است علیه خود او اقامه دعوا و مطالبه وجه سند که یکصد میلیون ریال است شود درصورتی که خوانده نخواهد امضاء شدن سند توسط خود را بپذیرد، می‌تواند آن را انکار نماید.
ادامه مطلب در:معرفی آثار انکار، تردید و جعل
معامله به قصد فرار از دین مهریه
ماده ۲۱۸ سابق قانون مدنی در خصوص معامله به‌قصد فرار از دین اشعار می داشت: «هرگاه معلوم شود معامله به‌قصد فرار از دین واقع شده است آن معامله نافذ نیست.» این ماده در اصلاحیه دی‌ماه ۱۳۶۱ از ق.م. حذف گردید و با توجه به خلأ چشمگیری که ایجاد شده بود، مقنن مجدداً ماده ۲۱۸ ق.م. را به این شرح اصلاح نمود: «هرگاه معلوم شود که معامله به قصد فرار از دین به‌طور صوری انجام شده آن معامله باطل است.» این اصلاحات به جای تعیین حکم معامله به قصد فرار از دین صرفاً حکم معامله صوری را مشخص نمود، در حالی که احکام این نوع معاملات مشخص و روشن است؛ زیرا مطابق قاعده «العقود تابعه للقصود» و به‌موجب مواد ۱۹۰ و ۱۹۱ و ۱۹۶ و ۴۶۳ و ۱۱۴۹ ق.م. به دلیل فقدان قصد، این نوع معاملات باطل می باشند.
در حال حاضر در خصوص وضعیت معاملات به قصد فرار از دین مقنن صریحا تعیین تکلیف ننموده است بلکه در بعضی از مواد قانونی ازجمله ماده ۶۵ قانون مدنی معامله به ضرر دیان را غیرنافذ محسوب نموده که نیاز به تنفیذ طلبکار دارد.
نگارنده معتقداست وضعیت حقوقی معامله به قصد فرار از دین در سه حالت مختلف قابل بررسی است که به تشریح آن می پردازیم:
- حالت اول- معامله به انگیزه فرار از دین به‌صورت واقعی و بدون ذکر این انگیزه در قرارداد انجام میشود، این معامله از باب تضرر دیان، مطابق ماده ۶۵ قانون مدنی «غیر نافذ» میباشد.
- حالت دوم- معامله با انگیزه فرار از دین بوده و در قرارداد هم ذکر میشود: این معامله «باطل» است، اولاً: مطابق ماده ۱۷ قانون نحوۀ اجرای محکومیت‌های مالی مصوب سال ۱۳۹۴، عمل جرم محسوب شده؛ ثانیاً: جهت معامله که بر اساس ماده ۱۹۹ قانون مدنی از شرایط اساسی صحت معامله محسوب میشود در این قرارداد نامشروع (نامشروع قانونی) میباشد و در قرارداد هم ذکر شده است.
- حالت سوم- معامله به‌قصد فرار از دین و به‌صورت صوری واقع شده باشد. «به عبارتی دیگر، چون مقصد برای ایجاد و انشاء عقد وجود نداشته معامله به وجود نیامده است و باطل است.» صرف‌نظر از هر نوع جهتی برای معامله.
ضمانت اجرای حقوقی معامله به قصد فرار از دین
ضمانت اجرای حقوقی معامله به قصد فرار از دین، از بین بردن آثار قرارداد میباشد که تحت عنوان راهکار حقوقی از محاکم قضایی، با خواسته عدم تنفیذ معامله و ابطال قرارداد منعقده و اعاده وضعیت مالکیت به حالت سابق صورت می‌پذیرد که در ذیل به بیان شرایط و ارکان آن خواهیم پرداخت.
ارکان و شرایط معامله به‌قصد فرار از دین
در این گفتار به بررسی شرایط لازم برای تحقق معامله به‌قصد فرار از دین می‌پردازیم:
وجود یک قرارداد
اولین رکن دعوای ابطال معامله ناشی از فرار از دین، وجو یک عمل حقوقی در قالب عقد است.
عقد یا قرارداد در لغت به معنی بستن و گره زدن است و مطابق ماده ۱۸۳ ق.م: «عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.» و مطابق ماده ۱۸۴ ق.م. عقود و معاملات به لازم، جایز، خیاری، منجز و معلق تقسیم می‌شوند. به تعریف اختصاری هریک می‌پردازیم
.ادامه مطلب در :معامله به قصد فرار از دین مهریه
تعریف عقد صلح و قوانین مربوط به عقد صلح در قانون مدنی
صلح، توافقی است که بین دو نفر شکل می گیرد و یا اختلاف موجود بین آنها را حل می کند یا در جهت پیشگیری از اختلاف در آینده صورت می گیرد. به طور مثال قراردادهای ارفاقی از نظر ماهیت، عقد صلح هستند. طبق ماده۷۵۲ قانون مدنی صلح ممکن است درمقام رفع تنازع یا جلوگیری از تنازع احتمالی واقع شود. مورد متداول برای صلح، صلحی است که برای خاتمه دادن نزاع و اختلاف صورت می گیرد. به این عنوان که دو طرف درمورد اختلاف خود صلح می کنند و چون صلح عقد لازم است، این عقد برای ایشان لازم الاتباع خواهد بود مگر اینکه یکی از شرایط صحت عقدصلح را نداشته باشد. به طور مثال اگر طرفین اهلیت نداشته باشند و یا اکراه شده باشند و…صلح هم با اقرار ممکن است و هم با انکار و طبق ماده ۷۵۵ق.م. صلح با انکار دعوی نیز جایز است؛ بنابراین درخواست صلح اقرار محسوب نمی‌شود.
ارکان عقد صلح
ارکان عقد صلح عبارتند از:
- مصالح
- متصالح
- مورد صلح
- مال‌الصلح
ایجاب کننده را مصالح و طرف مقابل که قبول کننده صلح است را متصالح می نامند. مورد صلح می تواند هر امر مشروعی باشد طبق قانون مدنی؛ اگر طرفین به‌طور کلی تمام دعاوی واقعیه و فرضیه خود را به صلح خاتمه داده باشند کلیه دعاوی داخل در صلح محسوب است اگر چه منشأ دعوی در حین صلح معلوم نباشد مگر اینکه صلح به حسب قرائن شامل آن نگردد. مورد صلح ممنوعیت هایی نیز دارد به طور نمونه احوال شخصیه و مسایل مربوط به نظم عمومی قابل صلح نیستند. مال الصلح نیز عوض معامله است.
در باب مورد صلح باید گفت عقد صلح می‌تواند در مقام معاملات و به جای بعضی از عقود قرار گیرد بدون اینکه شرایط و احکام خاصه آن معامله را داشته باشد و می‌تواند معوض یا بلاعوض منعقد گردد.
عقودی که صلح به جای آنها قرار می گیرد
عقودی که صلح به جای آنها قرار می گیرد عبارتند از:
- عقد بیع (انتقال عین به عوض معلوم)
- عقد اجاره (انتقال منفعت به عوض معلوم)
- عقد عاریه (انتقال منفعت بدون عوض)
- هبه (انتقال مالکیت بدون عوض معلوم)
- ابراء (اسقاط دین)
ادامه مطلب در :تعریف عقد صلح و قوانین مربوط به عقد صلح در قانون مدنی